第14部分

請關閉瀏覽器的閱讀/暢讀/小說模式並且關閉廣告遮蔽過濾功能，避免出現內容無法顯示或者段落錯亂。

現在土地出讓金的減免方面，近年來，商品房價格出現了大幅度的上漲，經濟適用房價格透過二手房買賣也有大幅度提高，經濟適用房成為投資性購房、炒房、炒號的工具，利潤也非常可觀。

（3）房屋租賃價格和買賣價格的關係不能反映正常的經濟規律。根據市場經濟發達國家或地區房地產市場的一般規律，售價與租金之間存在一個較為固定的比例關係；一般而言，國際標準的“房產租售比”為1：100，但在中國北京、上海等城市這一比例達到1：200～1：300。

txt電子書分享平臺

時間和空間關係的失衡

時間和空間關係是指在特定的時期和特定的區域不同型別子市場的比例關係，這是由不動產的不可移動性和房地產市場的區域性特徵決定的。比如，以北京市為例，2005年以前，北京市經濟適用房的建設以市政府為主體，歷年建設量佔新增房屋建設總量的9…15％，在價格分佈上的特徵是集中在2500…4000元/平方米，在區位劃分上主要分佈在五環外邊緣集團如回龍觀和天通苑地區，2006年政府加大了經濟適用房的建設力度，在建設總量上提高到20％左右，並且在地鐵、公共交通延長線等附近安排建設專案，一些城郊區縣如順義延、懷柔、昌平、房山也根據本地區的需要建設一定數量的保障性用房，在價格和區位上呈現多元化的特徵。

中國城鎮住宅市場的結構性失衡從時間和空間上，突出表現在區域發展的不平衡和區域內部不同型別住宅的不平衡。

（1）區域之間發展的不平衡。比如：東、中、西部住房市場的總量、市場交易、價格差距較大，北京、上海、深圳等沿海發達地區房價過高，與周邊地區房價差距很大；

（2）同一區域或同一城市在不同的區位上價格差異很大。

（3）同一區域或同一區位在不同時期不同理性的住房在供給上，形成和實際需求的失衡。比如，對於同一區位，幾年來住宅的實際消費能力不沒有多大變化，但在住宅的供給數量、不同型別的住宅的結構上變化卻非常大。

中國城市住宅市場結構性失衡的成因，主要存在以下幾個方面：

中國房地產市場的區域性特徵明顯（1）

上文模型已經表明，中國城市住宅市場存在明顯的區域差異化特徵。住房建設是城鎮建設的重要部分，住房市場的發展受到城鎮發展規劃和經濟發展水平的制約，我國幅員廣闊，各地區的社會、經濟、文化發展極不平衡，市場體系的建設、發育程度各不相同，消費能力、消費觀念、消費方式也不盡相同。不同城市之間的區域差別通常體現在氣候、地理、文化對市場需求特徵、建築風格、營銷策略的影響，同一城市的不同區域，由於城市規劃、功能分割槽、產業佈局的不同，住房市場的發展態勢也存在明顯差別。而不動產具有不可移動性，這就使得住房市場極易形成區域性的壟斷，從而對市場供需和結構產生重大影響。

區別於西方發達國家，中國特殊的土地使用制度進一步強化了市場的區域性特徵。我國法律規定，國家擁有土地所有權，各地政府控制土地使用權，由此形成的絕對壟斷即為一種行政壟斷。相比於一級市場，房產開發二級市場的壟斷則是隱性的。在現行管理辦法下，開發商透過對土地的限期使用權的交易或者轉讓，佔據土地使用權這一壟斷資源，相當於獲得了經營壟斷資源的特許權。與我國其他寡頭壟斷行業相比，房地產行業的壟斷又具有特殊性，一般政府在賦予壟斷企業經營特許權的同時，都會對其產品銷售擁有一定的價格管制權，唯獨在房地產行業，房地產定價權在土地使用權交易或轉讓後完全讓渡給開發商，造成了開發商在獲得特許權同時卻不受價格管制這一特殊現象。因此房地